用途変更で確認申請を必要とする場合

<用途変更で確認申請を必要とする場合>

用途変更における基準法の適用〉の中で,もっとも重要なテーマが「用途変更で確認申請手続きを必要とするかどうか」です。

役所への手続きがあるかないかに係わらず用途変更後の建物が基準に適合していなければいけないのですから,手続きの要否はそれほど大きなテーマにはならないと思うのですが,世の中は重要と捉えているようです。

手続きの要否を規定しているのは,法第87条第1項です。

法第87条第1項  建築物の用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合(当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。)においては,同条(第3項,第5項及び第6項を除く。),第6条の2(第3項を除く。),第6条の4(第1項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。),第7条第1項並びに第18条第1項から第3項まで及び第14項から第16項までの規定を準用する。この場合において,第7条第1項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは,「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。

類似の用途相互間とは政令第137条の18です。

政令第137条の18  法第87条第1項の規定により政令で指定する類似の用途は,当該建築物が次の各号のいずれかに掲げる用途である場合において,それぞれ当該各号に掲げる他の用途とする。ただし,第三号若しくは第六号に掲げる用途に供する建築物が第一種低層住居専用地域若しくは第二種低層住居専用地域内にある場合又は第七号に掲げる用途に供する建築物が第一種中高層住居専用地域,第二種中高層住居専用地域若しくは工業専用地域内にある場合については,この限りでない。

一 劇場,映画館,演芸場

二 公会堂,集会場

三 診療所(患者の収容施設があるものに限る。),児童福祉施設等

四 ホテル,旅館

五 下宿,寄宿舎

六 博物館,美術館,図書館

七 体育館,ボーリング場,スケート場,水泳場,スキー場,ゴルフ練習場,バッティング練習場

八 百貨店,マーケット,その他の物品販売業を営む店舗

九 キャバレー,カフェー,ナイトクラブ,バー

十 待合,料理店

十一 映画スタジオ,テレビスタジオ

確認申請手続きを必要とするのは,

第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合」です。この読み方が問題です。

まず,明らかなことは,

  • 別表第1に掲げる用途に限られること
  • その用途の合計が100㎡を超える場合に限られること

これは大丈夫です。事務所への用途変更は手続きが必要ありません。ここからの話は,別表第1の用途への変更に限って進めます。

別表第1の用途である店舗への変更も80㎡であれば手続きが必要ありません。

既存建物のすべてを同時に同じ用途にするのであれば,100㎡以下なら必要なし,100㎡を超えていれば必要,となりますから,これも大丈夫です。

<建築物の一部を用途変更する場合の取り扱い>

問題は一部用途変更する場合です。一部の用途変更を繰り返す場合も難しいです。

「用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合」ですから,200㎡が事務所で90㎡が店舗の建物の20㎡の事務フロアーを店舗に用途変更すると,第一号建築物でなかったものが第一号建築物になりますから,20㎡の用途変更において手続きを必要とします。

これは,290㎡の事務所で,数年前に90㎡の事務フロアーを店舗に用途変更して,今20㎡を用途変更する場合も,同じです。10㎡以下の増築であればそれを繰り返して行っても手続きを必要としませんが,用途変更の場合は,100㎡を超えた瞬間に必要となります。不思議な制度ですが,そのように定められています。

<用途変更の技術的助言>

用途変更の取り扱いについては2016年3月に「用途変更の円滑化について(技術的助言)」(東京都建築士事務所協会HPより)が出されています。

この技術的助言で明確にしていることは,次の通りです。

  1. 第一号の特殊建築物の一部を特殊建築物の用途でないものに用途変更する時には手続きは必要なし
  2. 用途変更後の用途が,特殊建築物の用途であり,かつ,その部分(用途)の床面積が100㎡を超える場合は必要
  3. 区分所有建築物等で,異なる区分所有者等が100㎡以下の特殊建築物の用途への用途変更を別々に行う場合に,用途変更する部分の合計が100㎡を超えた時点での用途変更の手続きは,特定行政庁が地域の実情に応じ必要と判断した場合に限り,その手続きを要する。なお,用途変更の手続きを要しない場合であっても,建築基準関係規定が適用されることはいうまでもないが,同一の者が100㎡以下の用途変更を繰り返し行う場合については,意図的に用途変更の手続きを回避しようとすることがありえるので,特に留意すること

と,書いてあります。1.は事務所などへの用途変更においては手続きはいらないということです。2.は,用途変更しない部分の用途が何であろうと,用途変更する用途が特殊建築物の用途で,その部分の床面積が100㎡を超えていれば手続きが必要ということです。裏を返せば,用途変更しない部分の用途が特殊建築物の用途であっても100㎡以下の部分の用途変更は手続きがいらないと言っているように思えます。3.はまさにそのことの事例を示していて,区分所有建築物とは普通に考えて共同住宅だと思いますから,区分所有している100㎡以下の1区画を用途変更しても手続きは必要ではなく,その後,別の人が所有している別の1区画(それも100㎡以下)を用途変更しても手続きは必要でないという意味です。

注意書きとして「同一の者が100㎡以下の用途変更を繰り返す場合は留意すること」の一文があります。同一の者が作為的に100㎡以下の用途変更を継ぎ足すことを注意しろということですけど,同一の者が用途変更を継ぎ足せば100㎡を超えた時点で手続きが必要と言えるのかどうか明確ではないです。

作為的な用途変更の繰り返しのことは,横に置いておいて,この技術的助言が言おうとしていることは,1回の用途変更が100㎡以下であれば手続きは必要ないということのように思えます。

個人的な考えをここに入れますが,「用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合」を言葉通りに読めば,用途変更した結果が第一号の特殊建築物になる場合なのですから,もとが一号もので,一部を用途変更して一号ものであれば手続きが必要という意味です。つまり,共同住宅の1区画を飲食店に用途変更する場合,たかだか10㎡であっても用途変更した結果は共同住宅であり続けますから手続きが必要ということです。そのことは,1区画を事務所に用途変更する場合でも共同住宅であり続けることに変わりなく,手続きが必要という解釈が存在します。技術的助言で「以外の用途に変えるときには手続きが不要」とわざわざ言っているのは,事務所に用途変更する場合でも条文通りに適用して手続きが必要であるとしていた自治体があったということでしょう。

今後,用途変更の手続きの要否については,整理されていくものと期待しています。